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Conceptos Inmobiliarios

 

A la hora de adquirir una vivienda es importante conocer algunos de los conceptos habitualmente manejados para entender correctamente toda la operativa. Dado la extensa lista de conceptos que podríamos explicar, vamos a proceder a explicar únicamente los más habituales:

 

Inmueble

Es el bien (“departamento o local”) que adquiere el Cliente al Desarrollador, ubicado en un Edificio por construirse o ya construido. El Inmueble consta de Area Privativa y tiene asociado un porcentaje de Areas Comunes, sobre algunas de las cuales puede tener un uso exclusivo.

Edificio

Es la construcción que está conformada por los diferentes inmuebles (“departamentos o locales”) así como por las Áreas Comunes.

 

Cliente (y futuro Condómino)

Es la persona (normalmente física) que adquiere el Inmueble al Desarrollador mediante Contrato de Compraventa. Una vez finalizado el Edificio, el Cliente ocupa el Inmueble adquirido y se convierte en Condómino.

Desarrollador

Es la persona (normalmente moral) que adquiere el suelo donde se va a proyectar y construir el Edificio que contiene los Inmuebles.

Contrato de Compraventa

Es el contrato firmado entre el Cliente y el Desarrollador para la adquisición presente (o una vez terminado) del Inmueble.

Constructora

Es la persona (moral) que tiene el encargo de construir el Edificio de acuerdo al proyecto previsto.

Penalizaciones

Es la cantidad económica que hay que pagar por alguna de las partes firmantes (Cliente y Desarrollador) en caso de no cumplir lo acordado en el Contrato de Compraventa. Las demoras más allá de los plazos y prórrogas, o el no cumplimiento de las especificaciones marcadas, son causa imputables al Desarrollador (salvo causas de fuerza mayor). La demora en los pagos a realizar por el Cliente, tanto durante la fase de Enganche como en la fecha comunicada para la Escrituración, son causas imputables al Cliente (la demora en la obtención de un crédito hipotecario -“hipoteca”- no es causa de exención).

 

 

Superficie Privativa Construida (también llamada “puertas adentro”)

Este es el dato que generalmente aparece en contratos o planos de la vivienda y corresponde a la superficie construida desde que entra por la puerta de su departamento, sin restar muros ni otros elementos constructivos.

Superficie construida total por vivienda

La superficie construida total por vivienda,  incluye la superficie de la vivienda  y además la parte proporcional de Áreas Comunes, tales como lobby, huecos de escalera, elevador, amenidades y demás elementos que, proporcionalmente al tamaño de la vivienda, le correspondería sumar a su propia superficie.

Áreas Comunes 

Es la parte del edificio que pertenece a todos los Condóminos en proporción a su Indiviso.

Régimen de Propiedad en Condominio (vs Copropiedad)

Es el régimen de propiedad en el cual cada Condómino ostenta una Area Privativa y un porcentaje de Area Común (según su Indiviso)

Reglamento de Condominio

Es el conjunto de normas establecidas para la buena convivencia de los Condóminos, las cuales no pueden contradecir la normatividad existente.

Condominio

Es como se conoce a un Edificio establecido mediante a un Régimen de Propiedad en Condominio.

Indiviso

Es el porcentaje de propiedad que ostenta cada Condómino con respecto a las Áreas Comunes de un Condominio.

Cuotas de Mantenimiento

Es la cantidad a pagar por cada Condómino para el mantenimiento del Condominio de acuerdo a su indiviso, no pudiéndose distribuir bajo ningún otro criterio.

 

Compra en Preventa

Es una modalidad de comercialización, en la cual el cliente compra un inmueble que se encuentra en fase de construcción. En el periodo de Preventa suelen aplicar condiciones de Precio y Formas de Pago preferentes, por lo que suele ser una interesante oportunidad para aquellos que no necesitan ocupar el inmueble de forma inmediata.

Compra con Entrega Inmediata

Es una modalidad de comercialización, en la cual el cliente compra un inmueble que se encuentra totalmente terminado, listo para ser ocupado.

 

Precio 

Es la cantidad económica que se paga por el inmueble, la cual puede estar sujeta al Impuesto sobre el Valor Agregado (I.V.A.)

I.V.A. (Impuesto sobre Valor Añadido)

Su cuantía está exenta en departamentos y corresponde a un 16% en el caso comercial y de oficinas.

Apartado

Es el monto del precio que el cliente paga para reservar su vivienda en lo que se prepara todo el Contrato de Compraventa. Tiene un periodo de gracia por el cual puede solicitar su devolución sin penalización alguna.

Enganche

Es el monto del precio que el cliente paga desde la firma del Contrato de Compraventa hasta la entrega y pago de la Hipoteca. El Enganche se divide entre Pago a Contrato y Pago Diferido , siendo el primero el que se entrega el día de la firma del Contrato de Compraventa y el segundo el que se difiere en varios pagos durante el periodo de construcción del inmueble.

Pago de Contado

Es un pago a realizar en una única exhibición (“en una sola vez”).

Hipoteca

Es el crédito individual concedido al Cliente, normalmente durante un periodo de amortización (“de pago”) desde 15 a 30 años, ofreciendo como garantía el inmueble adquirido y debiendo contratar seguros sobre el mismo. Suele concederse a tasa de interés fija y para una cuota mensual constante, la cual incluye el pago de intereses (“el coste del préstamo”) y la amortización de la vivienda (“el pago del principal o monto prestado”).

Crédito Puente Individualizado

Es el crédito concedido al Desarrollador con el fin de obtener los recursos económicos necesarios para desarrollar y construir el Edificio que conforma los diferentes inmuebles comercializados.

Pago en Efectivo 

Es una forma de pago mediante la entrega física de papel moneda (“billetes”)

Pago mediante Cheque de Caja o Cheque Certificado

Es una forma de pago mediante cheque el cual asegura que el mismo esté debidamente fondeado, mediante la certificación en ventanilla bancaria o la emisión del cheque por la misma entidad. Suele tener un coste extra asociado para el emisor.

Pago por Convenio CIE

Es una forma de cobro consistente en que el Cliente paga al Cliente periódicamente identificando su pago mediante unos códigos de referencia con fecha máximo de vencimiento para realizar el mismo.

Cobro por Domiciliación Bancaria

Es una forma de cobro consistente en que el Desarrollador procede al cobro de las cantidades pactadas durante el Enganche, sin que el Cliente deba realizar ningún pago recurrente.

 

 

Gastos Notariales

Son los costes a pagar por la intervención del Notario en la formalización de la escritura de compraventa y de hipoteca, en el caso de solicitarse.

Gastos relacionados con la hipoteca

En el caso de necesitar financiación, el comprador tendrá que afrontar una serie de gastos para formalizar su hipoteca ante la entidad bancaria.

Gastos de Avalúo

La ley obliga a la valoración del inmueble por valuadores registrados antes de autorizar el préstamo hipotecario. El coste del avalúo dependerá del valor en el que sea valorado el inmueble.

 

 

Terminación de Obra

Es el documento oficial emitido por los Municipios y/o Delegaciones que acredita la Terminación del Inmueble y la posibilidad de poder Ocupar el mismo, al cumplir los mismos toda la normativa y reglamentos existentes.

Manifestación de Obra

Es el documento oficial obtenido por el Desarrollador antes los Municipios y/o Delegaciones que acredita la posibilidad de iniciar la Construcción del Edificio. El proyecto presentado inicialmente puede ser ajustado posteriormente de acuerdo a norma y nuevamente comunicado a las autoridades pertinentes, en caso de necesidades técnicas, siempre que cualquier afectación relevante sea comunicada a los clientes.

Acta de Detalles

Previo a la Escrituración y entrega del inmueble, los Clientes visitan los inmuebles adquiridos para revisarlos y anotar cualquier disconformidad.

Margen de Tolerancia

Dado que la construcción de inmuebles aún constituye un proceso artesanal manual, no se puede conseguir una perfección total durante la ejecución. Este margen entre lo ejecutado y la total perfección es el Margen de Tolerancia, dentro del cual no es posible realizar una mejor ejecución durante la fase de detallado.

Periodo de Garantía

Tras la Escrituración y entrega del inmueble, se inician los Periodos de Garantía, durante los cuales el Constructor debe responder a los vicios ocultos (detalles no detectados durante el Acta de Detalles) que vayan apareciendo. Actualmente se establece 1 año con carácter general, salvo 3 años para la impermeabilización y 5 años para la estructura del edificio.

Extinción de Garantía

Las modificaciones realizadas a las instalaciones y elementos arquitectónicos del edificio, así como los daños ocasionados a los mismos por negligencia, por no seguir las indicaciones de uso, o por falta de mantenimiento, pueden provocar la extinción de la garantía y sus periodos.

Procedimiento de Reparación

Es el servicio que ofrece el constructor a través del portal de su Desarrollador para proceder a la atención de las incidencias detectadas y la posterior subsanación de los vicios ocultos detectados.

 

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